di Michela Finizio

Caccia alla classe energetica più elevata, per far leva sul prezzo finale in un momento di stagnazione del mercato. L'obbligo di indicare i parametri di certificazione negli annunci immobiliari di vendita (vedi scheda in basso), introdotto dal 1° gennaio, permette di fare le prime valutazioni su quanto questi incidano sulla quotazione finale dell'abitazione: in media un appartamento ristrutturato ed efficiente in classe C (la massima ottenibile, per un usato) costa il 10% in più rispetto a uno in classe G o F, le due classi più basse che, secondo Fiaip, rispecchiano circa l'80% del totale del patrimonio italiano.
Se poi si confronta la stessa tipologia di appartamento con una classe A, la variazione di prezzo sale fino al 30 per cento. Va detto, però, che a raggiungere la certificazione massima sono solo le abitazioni di nuova costruzione, sul cui valore incidono parametri differenti rispetto al mercato dell'usato.

Gli annunci certificati
L'analisi è stata condotta prendendo in esame gli oltre 750mila annunci di Immobiliare.it. Per vedere l'impatto sui prezzi "a regime", però, bisognerà ancora attendere: a riportare correttamente la classe energetica, secondo il portale di annunci immobiliari, sono solo il 7,3% delle inserzioni. «L'impegno degli operatori in queste ore è crescente – sottolinea Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it – e lo dimostra il fatto che al 31 dicembre 2011 erano solo il 4,7 per cento». Senza contare le differenze territoriali: al Nord le inserzioni complete sono di più – con i picchi di Bolzano (23,7%), Trento (21,1%) e Torino (8,2%) – mentre al Sud non superano l'1,3 per cento.
La corsa all'attestato coinvolge migliaia di proprietari, ma soprattutto gli agenti: gli annunci di vendita pubblicati dalle agenzie con tutte le informazioni necessarie sono il 5,7%, quelli dei privati solamente lo 0,9 per cento. Per il 34,3%, inoltre, gli immobili certificati in vendita sono di nuova costruzione, «perché quando è nato l'istituto della certificazione per molto tempo è stato conosciuto e utilizzato solo dai costruttori», fa notare Immoibiliare.it. Ne consegue che il campione preso in esame per analizzare l'impatto della classe energetica sui prezzi sia dunque abbastanza ristretto, per il momento, e «sbilanciato verso l'alto», commenta Giordano.

L'impatto sui prezzi dell'usato
In seguito al boom delle ristrutturazioni e all'obbligo di presentare l'attestato per chi vende o affitta, tuttavia, la certificazione energetica negli ultimi tempi si è affermata anche nel mercato dell'usato. In base all'analisi condotta da Immobiliare.it su questo segmento, le variazioni di prezzo tra immobili non sono ancora così marcate tra una classe F e una G, oppure tra una E e una D (che comunque sono poche). Iniziano a farsi sentire tra un usato completamente da ristrutturare e un buon usato. Ad esempio un bilocale, di 65 metri quadri in zona semicentrale a Roma, se di classe C costa il 7% in più rispetto ad uno in classe G. Lo stesso tipo di abitazione, a Firenze, registra una variazione di prezzo del 4 per cento; a Milano e a Torino, dove l'Ace è più diffuso, rispettivamente del 15 e del 12 per cento. Se invece si prende in considerazione una villetta indipendente la classe diventa un parametro ancor più significativo: i prezzi di una classe C sono più alti del 14% rispetto a una classe G.
Si può ragionevolmente prevedere che quando la totalità degli annunci riporterà il "bollino verde", una classe elevata potrà determinare il valore aggiunto per evitare il repricing verso il basso che molti operatori pongono come condizione per la ripartenza del mercato. L'efficienza energetica, dunque, potrebbe diventare lo strumento per salvaguardare il valore del proprio investimento immobiliare.

Il confronto con il nuovo
Una differenza sostanziale in termini di prezzo si ha con le classi più efficienti (A e B). Tra un bilocale dello stesso tipo in classe C (quindi un buon usato) e uno in classe A (quindi nuovo) la variazione media è del 21,6%, anche se «i due immobili non sono del tutto confrontabili – afferma Carlo Giordano di Immobiliare.it – perché un usato non potrà mai arrivare alla classe A. In questo momento, insomma, il mercato è polarizzato sulle classi estreme».
È particolarmente accentuata, invece, la distinzione tra una classe A e una B, entrambe di nuova costruzione, pari al 17% sul prezzo di un bilocale e al 12,5% su quello di una villetta indipendente. A fare davvero la differenza, dunque, è solo la classe energetica più elevata, tanto ambita da archistar e progettisti e unico vero parametro di marketing immobiliare già capace di incidere sul mercato. «Gli immobili in classe B – spiega Giordano – sono stati progettati tra il 2005 e il 2007 e con materiali non più riconosciuti dai certificatori. Il grosso delle compravendite, comunque, si concentra sugli immobili usati, cioè quelli che vanno dalla classe C alla F».
Se, dunque, il rapporto tra bollino energetico e quotazioni non è ancora strettamente correlato, in futuro tenderà ad affermarsi sempre più come parametro per differenziare i valori di mercato. Solo a quel punto il potenziale acquirente potrà valutare, mettendo a confronto il prezzo e il conseguente risparmio energetico, se l'investimento conviene o meno. Per il momento, conclude l'analisi di Immobiliare.it, scegliere una classe C piuttosto che una F (che garantisce un risparmio medio di 900 euro all'anno) «sembra un affare solo nell'orizzonte di molti anni», conclude Giordano.

L'OBBLIGO NORMATIVO
Dal 1° gennaio 2012
Come dettato dal Dlgs 28/2011 (che ha aggiunto il comma 2-quater nell'articolo 6 del Dlgs 192/2005), è obbligatorio riportare l'indice di prestazione energetica nelle «offerte di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari», sia su carta che online. Chi vuol vendere una casa deve farsi rilasciare un attestato di certificazione energetica (Ace) da un tecnico abilitato, così da poter inserire il risultato negli annunci di vendita: l'indice è il valore che misura il consumo di energia primaria all'anno per mantenere i 20 gradi (in kWh/m2). La norma nazionale non prevede sanzioni, previste invece da 1.000 a 5.000 euro in Lombardia con una legge regionale.